Portal Kamatica: Kupili ste stan u zgradi koja nije uknjižena, šta sad?
24/04/2018Na tržištu nekretnina u Srbiji i danas se mogu naći zgrade napravljene i pre 40 godina, ali nisu uknjižene, odnosno ne postoje u katastru. Kamatica je istraživala kakve sve posledice može imati kupovina stana u zgradi koja nije upisana u katastar, i koliki je to rizik za samog kupca.
Zakon predviđa da se pravo svojine nad nekom nepokretnošću stiče isključivo upisom u katastar, a ukoliko ovo iz raznih razloga nije moguće, oni koji ipak žele da kupe stan u takvoj zgradi treba da znaju da takva odluka može dovesti do daljih ozbilnih posledica, kažu advokati sa kojima smo razgovarali. Njihovo iskustvo pokazuje da su najčešći nelegalni objekti izgrađeni u poslednjih dve decenije, ili su to državne stambene zgrade pravljene pre 30 do 40 godina za koje nikada nije izdata upotrebna dozvola.
„Državni organi se time nisu bavili, a oni koji su dobijali stanarsko pravo su time bila zadovoljni i nisu se bavila svojim obavezama, a naročito kada su dobila priliku da po netržišnim vrednostima takve stanove i trajno otkupe“, objašnjava advokat Marko Stanković. Prema njegovim rečima vlasnici stanova koji se nalaze u ovakvim zgradama ne može računati na potpunu pravnu sigurnost, sve dok ne bude upisan na nepokrentosti kao vlasnik i to bez upisanih tereta. To je moguće samo u slučaju da je zgrada u potpunosti izgrađena u skladu sa propisima. Ukoliko to nije slučaj, a po pravilu je često tako, postoji čitav niz mogućnosti zbog čega je do ovakve situacije došlo.
Koliko je to trenutno komplikovana procedura, kao i šta sve treba uraditi da bi se prvo uknjižila cela zgrada, a tek potom i stan, jer drugačiji redosled nije moguć, zavisi od kokretnog slučaja do slučaja, kao i statusa objekta.
Da li su to objekti izgrađeni pre stupanja na snagu propisa o gradnji, nepokretnosti koje su pre bile upisane u knjige prodatih društvenih stanova sa hipotekom, objekti sa izdatom upotrebnom dozvolom, nelegalni objekti…
Molbu za uknjižbu zgrade može da podnese svako ko je u toj zgradi kupio stan. Da bi sud upisao stan na njega, mora najpre da se upiše cela zgrada i svi stanovi na investitora. Potom se sa investitora skidaju ta prava i prebacuju na onoga ko je podneo molbu. Sledeći korak bi mogao da bude nabavljanje dokumenata koja pokazuju ko je vlasnik ili korisnik zemljišta, a njega ima investitor, opština ili Direkcija za gradsko građevinsko zemljište i izgradnju grada, zavisno da veličine objekta. Zatim, treba i građevinska i upotrebna dozvola. Potrebno je i uverenje opštinskog i gradskog odseka za građevinske poslove, odnosno popis svih stanova, poslovnog prostora i garaža u zgradi… Tu su i razne takse koje je potrebno platiti, a ukoliko se bude potrebo i sudsko veštačenje vrednost taksi koje treba platiti uvećava se za 100 posto.
Ministarstvo građevine, saobraćaja i infrastrukture najavljuje izmene Zakona o postupku upisa u katastar, koji bi trebao da stupi na snagu od 1.jula. Iz ovog ministarstva, za Kamaticu, objašnjavaju da će ovaj zakon skratiti vreme upisa imovine i omogućiti da se čitav posao, umesto na šest, završi na samo jednom mestu, kod javnog beležnika.
„Obaveza prijave prometa nepokretnosti službama za katatastar nepokretnosti, već je propisana Zakonom o državnom premeru i katastru. Međutim, građani se uglavnom oglušavaju o ovu obavezu, i zato je Zakonom o ozakonjenju objekata propisano da nadležni organ u postupku ozakonjenja, i po službenoj dužnosti, dostavlja službama za katastar rešenja kojima su objekti ozakonjeni kako bi ih isti upisao u evidenciju nepokretnosti. Po službenoj dužnosti takođe nadležni organ u postupku objedinjene procedure dostavlja akte na osnovu kojih se objekti upisuju u evidenciju nepokretnosti, čime se broj neupisanih zgrada od 2015. godine, bitno smanjio“, kažu u ovom ministarstvu.♦