Portal Kamatica: Kupili ste stan u zgradi koja nije uknjižena, šta sad?

Na tržištu nekretnina u Srbiji i danas se mogu naći zgrade napravljene i pre 40 godina, ali nisu uknjižene, odnosno ne postoje u katastru. Kamatica je istraživala kakve sve posledice može imati kupovina stana u zgradi koja nije upisana u katastar, i koliki je to rizik za samog kupca.

Zakon predviđa da se pravo svojine nad nekom nepokretnošću stiče isključivo upisom u katastar, a ukoliko ovo iz raznih razloga nije moguće, oni koji ipak žele da kupe stan u takvoj zgradi treba da znaju da takva odluka može dovesti do daljih ozbilnih posledica, kažu advokati sa kojima smo razgovarali. Njihovo iskustvo pokazuje da su najčešći nelegalni objekti izgrađeni u poslednjih dve decenije, ili su to državne stambene zgrade pravljene pre 30 do 40 godina za koje nikada nije izdata upotrebna dozvola.

„Državni organi se time nisu bavili, a oni koji su dobijali stanarsko pravo su time bila zadovoljni i nisu se bavila svojim obavezama, a naročito kada su dobila priliku da po netržišnim vrednostima takve stanove i trajno otkupe“, objašnjava advokat Marko Stanković. Prema njegovim rečima vlasnici stanova koji se nalaze u ovakvim zgradama ne može računati na potpunu pravnu sigurnost, sve dok ne bude upisan na nepokrentosti kao vlasnik i to bez upisanih tereta. To je moguće samo u slučaju da je zgrada u potpunosti izgrađena u skladu sa propisima. Ukoliko to nije slučaj, a po pravilu je često tako, postoji čitav niz mogućnosti zbog čega je do ovakve situacije došlo.

Koliko je to trenutno komplikovana procedura, kao i šta sve treba uraditi da bi se prvo uknjižila cela zgrada, a tek potom i stan, jer drugačiji redosled nije moguć, zavisi od kokretnog slučaja do slučaja, kao i statusa objekta.

Cena uknjižbe stana zavisi od broja dokumenata koji se podnose. Ukoliko se uknjižba vrši samo na osnovu kupoprodajnog ugovora cena je 5.000 dinara. Svaki sledeći dokument, kao što je na primer ugovor o otkupu, ugovor o poklonu, ostavinsko rešenje,… plaća se dodatno,1.500 dinara po svakom dokumentu. Najjeftiniji upis u katastar, od svega 300 dinara, plaća se ako se u kupoprodajnom ugovoru nalaze i muž i žena, odnosno bračni i vanbračni supružnici, zajedno.

Da li su to objekti izgrađeni pre stupanja na snagu propisa o gradnji, nepokretnosti koje su pre bile upisane u knjige prodatih društvenih stanova sa hipotekom, objekti sa izdatom upotrebnom dozvolom, nelegalni objekti…

Molbu za uknjižbu zgrade može da podnese svako ko je u toj zgradi kupio stan. Da bi sud upisao stan na njega, mora najpre da se upiše cela zgrada i svi stanovi na investitora. Potom se sa investitora skidaju ta prava i prebacuju na onoga ko je podneo molbu. Sledeći korak bi mogao da bude nabavljanje dokumenata koja pokazuju ko je vlasnik ili korisnik zemljišta, a njega ima investitor, opština ili Direkcija za gradsko građevinsko zemljište i izgradnju grada, zavisno da veličine objekta. Zatim, treba i građevinska i upotrebna dozvola. Potrebno je i uverenje opštinskog i gradskog odseka za građevinske poslove, odnosno popis svih stanova, poslovnog prostora i garaža u zgradi… Tu su i razne takse koje je potrebno platiti, a ukoliko se bude potrebo i sudsko veštačenje vrednost taksi koje treba platiti uvećava se za 100 posto.

Ministarstvo građevine, saobraćaja i infrastrukture najavljuje izmene Zakona o postupku upisa u katastar, koji bi trebao da stupi na snagu od 1.jula. Iz ovog ministarstva, za Kamaticu, objašnjavaju da će ovaj zakon skratiti vreme upisa imovine i omogućiti da se čitav posao, umesto na šest, završi na samo jednom mestu, kod javnog beležnika.

„Obaveza prijave prometa nepokretnosti službama za katatastar nepokretnosti, već je propisana Zakonom o državnom premeru i katastru. Međutim, građani se uglavnom oglušavaju o ovu obavezu, i zato je Zakonom o ozakonjenju objekata propisano da nadležni organ u postupku ozakonjenja, i po službenoj dužnosti, dostavlja službama za katastar rešenja kojima su objekti ozakonjeni kako bi ih isti upisao u evidenciju nepokretnosti. Po službenoj dužnosti takođe nadležni organ u postupku objedinjene procedure dostavlja akte na osnovu kojih se objekti upisuju u evidenciju nepokretnosti, čime se broj neupisanih zgrada od 2015. godine, bitno smanjio“, kažu u ovom ministarstvu.♦